APRECIACIONES SOBRE ORDEN DEL DÏA DE ASAMBLEA de CONDOMINIO GERAL de fecha 31-01- 2015 por Francisco Salas

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APRECIACIONES SOBRE ORDEN DEL DÏA DE ASAMBLEA de CONDOMINIO GERAL de fecha 31-01- 2015 por Francisco Salas

Mensaje por Admin el Jue 22 Ene 2015 - 0:17


Al punto 1. Situación General Bom Sucesso


Se desconoce la información que se quiere transmitir al respecto, nada se ha avanzado por parte de administrador, no obstante creo que

-es urgente conocer la situación real del Aldeamento, tanto de la situación del propio Condominio General, como de los Condominios de lote.

-es urgente  conocer la situación real de las diferentes empresas del conglomerado Graça Moura, FUNDO, ACORDO, BSAHT, la matriz de ésta y de GOLF Bom Sucesso SA que es BS TURISMO SGPS y de la matriz principal BOM SUCESSO SGPS;

-es urgente conocer el trabajo de BS Villas SA en la actualidad, (más allá de las buenas intenciones que comentaron en diciembre) como de las demás sociedades, es una más y afecta y muy mucho al Aldeamiento en general, por ello creo es necesario conocer, al menos en números gruesos, los resultados de su explotación turística, sus proyectos a corto plazo e inmediatos, su acuerdo con administración judicial de Golf Bom Sucesso de explotación turística del campo de golf a cambio de su mantenimiento, sus resultados y sus propuestas inmediatas al respecto, si piensa hacer oferta de compra del mismo y cómo creen que podemos co-participar los copropietarios del Resort en ello. (Hay que tener en cuenta que ese acuerdo de explotación termina el próximo día 4 de febrero)

y es urgente conocer si los diferentes procesos de liquidaciones judiciales de estas empresas están teniendo algún resultado o no;

-es necesario conocer situación de las promociones que están paralizadas a medio construir,

- la situación de las empresas constructoras que han intervenido en los diferentes lotes sin terminar, etc etc.

-Es urgente conocer la situación del proceso de liquidación del Hotel, si está paralizado por problemas judiciales con el constructor

-es urgente conocer si realmente es cierto que existen otros potenciales compradores del Hotel, del Campo de Golf, o de terrenos del Resort, o incluso otras ofertas de explotación de estos elementos, incluido el propio campo de Golf.

También  lo es clarificar situación de pozos de agua del Resort y conocer cuáles son de propiedad indiscutible del Aldeamiento y cuáles no y por qué no lo son.

En definitiva es urgente y necesario conocer la situación real para poder dar un diagnóstico y poder trazar un plan, porque hasta ahora no se nos han dado más que conjeturas de lo inevitable.

Al punto 2, Aprobación cuentas ejercicio 2014.

A fecha de hoy, 21-1-15, no constan dichas cuentas en su carpeta de DROP BOX, por lo tanto no se ha informado a los propietarios de las mismas y todo es pura especulación basada sobre datos e informaciones facilitados en el avance de estas cuentas remitido para la fallida asamblea de 29 de noviembre de 2014 y de las informaciones facilitadas por administrador en reunión en Madrid en 20 de diciembre de 2014.

De todos estos datos y sin entrar en el análisis de los mismos, parece existe un desvío positivo de 25,000 €.

No obstante, sí que se conoce lo que en el proyecto de presupuesto para 2015, se ve de las cuentas finales del 2014, al hacerse un comparativo de gastos de año 2014 con el proyecto de presupuesto del 2015, allí aparecen un desvío positivo de 28.584 € del gasto ejecutado respecto del presupuestado para año 2014.

En cuanto a las cuentas, es claro que deben de estar revisadas y firmadas por ROC y, que si es así, se entiende que cumplen lo que dice la Ley y el Reglamento de la Administración del Aldeamiento, de que las cuentas estarán distribuidas en :

a) Gastos generales del Condominio, esto es (electricidad, limpieza, portería, vigilancia, gas, etc) o los gastos municipales (si se paga IMI, basuras, agua, etc)

b) Los gastos relativos al mantenimiento de los equipamientos, servicios y elementos de uso común, según están estos catalogados en el Título Constitutivo. Esto es, aquellos derivados de la conservación y reparación de los elementos comunes, así como las obras necesarias para que estos elementos comunes sirvan para su fin establecido.

c) La remuneración de la administración.

d) las cuotas pagadas por cada copropietario, los ingresos que han generado estas cuotas y las deudas existentes.

En resumen, desconociendo las cuentas finales, pero de lo adelantado y de lo manifestado por administrador parece existe un desvío positivo (ahorro) de, al menos, 25.000 €, generado a base de ahorro de las partidas aprobadas.

No obstante, se desconoce los gastos concretos, solo somos conocedores de los apuntes gruesos, pero es claro que no puede haberse realizado ningún gasto que no haya sido contemplado en el propio presupuesto aprobado y mucho menos si lo es a gasto de elementos o servicios ajenos a los de aquellos que son para uso común de la Comunidad, si no es así se está incumpliendo la Ley y el Reglamento.

Lo que sí parece necesario conocer, a la vista de las propias declaraciones de administrador, y para que conste oficialmente en el acta, si esos, al menos, 25.000 €, o 28.584 €, de desvío positivo están físicamente en las cuentas corrientes del Condominio (que, salvo error por mi parte, parece no están) o han sido dispuestos, sin soporte legal alguno, para gastos de mantenimiento del campo de golf, o no dejan de ser más que meros apuntes contables, por lo tanto, se pregunta expresamente:
- ¿los 28.584 € de desvío positivo del ejercicio 2014, están en cuenta bancaria del Condominio General?,  En caso negativo ¿Dónde están?
- ¿Se ha gastado alguna cantidad del Condominio en mantenimiento del Campo de Golf?

Igualmente es necesario conocer exactamente los costes de agua de riego,
¿dónde está contemplado este gasto en presupuesto?
¿de dónde precede el agua de riego de los jardines?
¿si ese agua se paga? Y, en este caso, ¿a quién?  y ¿por qué concepto?.

Concretamente el punto “4.8 Rede interna de efluentes domésticos e pluviais / Household effluents and rainwater drainage €35.778 €45.110 €9.331 26,08% €35.417 (€362) -1%.

que se gastó en año 2014 la cantidad de €35.778  y para año 2015 hay presupuestados €35.417. ¿A qué se corresponde este gasto y concepto?

No parece que para mantenimiento de redes de efluentes pluviales y domésticos (red de aguas residuales y pluviales) sean necesario haberse gastado casi 36,000 € y haber presupuestado más de 45.000 €. Algo no se corresponde con la realidad.  ¿Se está camuflando pagos de agua a Verde&Agua en este concepto de aguas residuales?

Es menester decir que, salvo error mío, en Portugal está prohibido por Ley que una persona privada “venda” agua (aunque tenga una concesión administrativa de explotación de un pozo) a terceros.

No obstante pediré se aporten al acta de asamblea facturas correspondientes a este capítulo.

Igualmente parece necesario, más allá del estado contable de las cuentas y de sus apuntes contabilísticos, conocer el estado real de pago a acreedores, ¿qué facturas se deben a fecha 31 diciembre de 2014?  ¿está todo pagado? ¿a quién se debe? ¿por qué?



Al punto 3. Sobre aplicación de resultados ejercicio 2014.

Lo mismo que el anterior, no existe propuesta alguna en carpeta DROP BOX, pero si que de  manifestaciones del propio administrador en reunión informativa de 20 de diciembre en Madrid se expreso la posibilidad de que ese desvío positivo del ejercicio 2014 o, según se dijo expresamente en Madrid, la cuantía de 25.000 de este desvío positivo, fuese a sufragar gastos de mantenimiento del campo de Golf del año 2014.

Se desconoce si estos costes exógenos a elementos comunes y exógenos al propio Condominio ya se han realizado y no constan en Cuentas de ejercicio 2014 y solo se pretende “pseudo-legalizar” una actuación sin soporte legal o ¿están esos, al menos, 25.000 €, o los 28.584 €, en las cuentas del Condominio? y, lo que se pretende, es asumir ahora esos costes de un ejercicio ya terminado.

Ante esta información y de momento y ab initio, decir que el ejercicio presupuestario del año 2014, está ejecutado, cerrado y terminado de acuerdo a un presupuesto aprobado en asamblea en su día.
Igualmente, se ha debido ya presentar para conocimiento y aprobación de las cuentas, revisado y firmado por un ROC, ante la propia asamblea de Propietarios, por lo tanto las cuentas deben de ajustarse al presupuesto aprobado. De hecho, se presupone que, las cuentas se han aprobado en el punto anterior.

Por otro lado, legalmente, el Presupuesto de un Condominio, no tiene resultados de ejercicio NUNCA, no es una empresa, o una sociedad, y no está ni para ganar dinero ni para desarrollar un proyecto empresarial o societario, está exclusivamente para gestionar los gastos ocasionados en los elementos comunes de una Comunidad de Propietarios, nada más.
Es una Institución, creada por Ley, que debe de aprobar un presupuesto, definido también por la Ley en su propia configuración, para gestionar los elementos comunes de la Co-propiedad, por lo tanto, se reitera, ni hay “resultados en la ejecución”, ni tampoco puede haber “aplicación de los resultados del ejercicio 2014” como se ha puesto en el orden del día de la asamblea general.

De hecho, tal es así que la propia Ley, y también el Reglamento de Administración de nuestro Aldeamiento (Artículo 15.7), dice expresamente qué es lo que se debe de hacer en caso de que existan DESVÍOS, QUE NO RESULTADOS, en la ejecución del presupuesto aprobado.

“”Artigo 15.º
(Orçamento e contas)
............
7.“Em caso de apuramento de desvio positivo entre as despesas incorridas e orçamentadas, a

diferença transitará para o orçamento do ano seguinte, e em caso de desvio negativo, caberá aos

proprietários custear a diferença.”
“””


O sea que en caso de desvío positivo, éste pasa automáticamente al presupuesto del año siguiente, para lo que en éste se pueda considerar al respecto, (o a Fondo de Reserva, o a Gastos de elementos comunes o, simplemente, para disminuir cuotas de copropietarios, o para lo que se acuerde para mantenimiento de elementos comunes....) pero VA NECESARIAMENTE AL PRESUPUESTO SIGUIENTE.


Si esto es así, es claro que, no se puede hacer absolutamente otra cosa que eso, por ejemplo ....... no se puede pagar una comida de los copropietarios para celebrar el año nuevo u otras liberalidades cualquiera, ni tampoco y mucho menos pagar los gastos privados de un copropietario, como sería el pagar gastos de mantenimiento de la parcela privada del Golf, y todavía menos sin haber habido ningún acuerdo del Condominio y solo porque el administrador lo crea conveniente y, máxime, cuando el acuerdo, con Golf Bom Sucesso de explotación Turística del campo de golf  a cambio de su mantenimiento, lo es con BS Villas y no con el Condominio, según información facilitada por propio administrador judicial de Golf Bom Sucesso, señor Antonio Seixas.

Apunto, que el Condominio, según Ley y propio Reglamento nuestro, no puede llegar a ningún acuerdo de explotación turística ni del GOLF BOM SUCESSO, ni de alquileres de viviendas de copropietarios, ni nada de nada que resulte ser ajeno a realizar gestiones referentes a elementos comunes, lo otro es gestión empresarial absolutamente vetada al Condominio y a su administrador.
A más, si el Reglamento, específicamente y exclusivamente, marca lo que se debe de hacer con la desviación positiva de la ejecución del presupuesto, veda cualquier otra interpretación y cualquier otra posibilidad, o ¿es que se quiere vulnerar el Reglamento a sabiendas de que se incumple?
Si el Reglamento es válido, para quorum de asambleas, válido para forma de representación, válido para obligar al pago de las cuotas, lo será para todo y si no gusta, se intenta cambiar como, por cierto, se quiere hacer en esta asamblea, pero mientras esté como está es lo que se debe de cumplir y lo otro es, simplemente, ilegal

Lo vuelvo a transcribir completo para que quede claro
Artigo 15.º (Orçamento e contas)
1. A Administração apresentará anualmente à Assembleia de Proprietários o orçamento das
despesas respeitantes à administração, conservação, fruição e funcionamento de todas as infraestruturas,
instalações, equipamentos e serviços de uso comum do empreendimento elaborado
de acordo com a previsão para o ano seguinte.
2. A elaboração do orçamento deve discriminar as despesas respeitantes:
a) A gastos gerais;
b) Às instalações, equipamentos e serviços de utilização de uso comum;
c) À remuneração devida à Administração;
d) À comparticipação imputada a cada fracção imobiliária, de acordo com o respectivo valor
relativo.
3. O orçamento é enviado aos proprietários até ao dia 15 de Dezembro do ano anterior àquele a que
respeita.
4. As contas anuais são apresentadas à Assembleia de Proprietários nos primeiros três meses do
ano seguinte àquele a que respeitam, acompanhadas de parecer elaborado pelo revisor oficial de
contas designado para o efeito pela Assembleia de Proprietários, sob proposta da Administração.
5. A convocatória da reunião da Assembleia de Proprietários destinada a apreciar as contas e o
orçamento é acompanhada de um exemplar demonstrativo das contas e do orçamento e do
parecer referido no número anterior.
6. Enquanto não for aprovado o orçamento para o ano em exercício, a gestão corrente reger-se-á
pelo sistema de duodécimos.
7. Em caso de apuramento de desvio positivo entre as despesas incorridas e orçamentadas, a
diferença transitará para o orçamento do ano seguinte, e em caso de desvio negativo, caberá aos
proprietários custear a diferença.




Al punto 4, Análisis situación golf y propuestas para realizar mantenimiento campo de golf
Tampoco, al igual que punto 3 y punto 2,  existe ninguna propuesta formal realizada por administración de Condominio, ni tampoco han “colocado” información alguna en la carpeta del DROPBOX al respecto, por lo cual debemos de  atender a las informaciones o ideas trasmitidas en reunión informal de 20 de diciembre por ONEBIZ en Madrid, a saber:

-  Que dichos administradores, ONEBIZ y señora Mireles, admitieron que el anuncio de liquidación de la sociedad Golf Bom Sucesso SA había supuesto un reflejo inmediato de cancelaciones de alquileres en explotación turística a la mercantil BS Villas SA, y que la administradora de esta sociedad, María Mireless, había negociado con administrador judicial de insolvencia Golf Bom Sucesso, señor Antonio Seixas, y con su principal acreedor Deusch Bank, para hacerse cargo de la explotación de dicho campo de golf a cambio de su mantenimiento por tres meses (desde agosto hasta octubre, incluido) que dicho acuerdo se ha prorrogado otros tres meses más y cuyo plazo termina, según información de administrador judicial el próximo día 4 de febrero.

-  Que manifestaron, en dicha reunión de diciembre, que pretenden proponer que, en vez de BS Villas SA, sea el propio Condominio General quien se haga cargo del coste y se asuman gastos no presupuestados, ni aprobados, en ejercicio del 2014, por valor de 25.000 €, relativos a gastos ya efectuados por administrador María Mireles, al mantenimiento  de la fracción inmobiliaria  “Campo de Golf” a cargo de partidas no ejecutadas del presupuesto del Condominio 2014, no concretando nada del ejercicio 2015, aunque manifiestan que habrá que asumir su coste también.

- No obstante ser, esos costes de mantenimiento, “a fondo perdido” (según dijo María Mireles) para Condominio General, la explotación turística la seguirá ejerciendo BS Villas; o sea que costes de mantenimiento para Condominio e ingresos para BS Villas.

- Así como, teniendo en cuenta, que las mismas personas que ejercen esta administración del Condominio, son también, los administradores de la sociedad privada que ejerce la explotación turística del complejo Bom Sucesso, parece existe un claro conflicto de intereses, cuando quieren hacer cargar gastos de uno en otro, sin soporte legal alguno ya que por parte de los administradores de doble condición (Condominio y BS Villas)  no especificaron ningún argumento legal que pueda sustentar esta decisión de asumir costes privados de un copropietario del Condominio o de costes que una entidad privada de explotación turística debe de asumir, en el caso de BS Villas SA.

- Por este copropietario y dado que entendía que, a la vista del Código Civil, la Ley de Propiedad Horizontal, la Ley de turismo, el propio título constitutivo del Resort o Aldeamento Turístico BOM SUCESSO - Lagoa Golf, y el Reglamento do Condominio Geral do Aldeamiento Bom Sucesso. y dado que, estudiados los mismos, en todos ellos deja claro que:



a) Campo de Golfe é uma fração imobiliaria afeta a exploração do turismo, mas de propriedade privada e, sob nenhuma circunstância pode ser classificado como um elemento comum Aldeamiento.

b) A fração es parte real do Condomínio Geral como qualquer fração de Aldeamiento e, portanto, sujeitos aos regulamentos e sujeito ao pagamento de taxas gerais aprovadas no próprio condomínio.

c) Os responsável pelo pagamento das referidas taxas são os proprietários das frações e, no caso de elementos sujeitos à exploração turística, se existir, para as entidades que reivindicam a exploração turística.

d) A assunção destes quota geral é inquestionável e eles são a pagar as taxas gerais e extraordinárias do condomínio, isso exclui, e impede exaustivamente, tanto essas taxas podem ser compensados em espécie como eles são feitos por outros próprietarios, como suas próprias, diferente do que os regulamentos e os artigos do Título identificados como tal.

E) É claro que, se as taxas obrigatórias que devem pagar a fração do campo de golfe, são de inteira responsabilidade da empresa operadora de turismo de esta fração, também concorda que é o seu dono, bom Sucesso Golf SA, *ainda, é que tem muito mais clara é que a própria manutenção e reparação privada de bens da fração própria, deve ser da exclusiva responsabilidade do operador de propriedade e de turismo. Como o resto de frações de propriedades que compõem o condomínio.

F) A assunção dos custos associados com a propriedade de qualquer setor, incluindo o campo de golfe, se dívidas, seja próprio custo do condomínio não tem base legal, nem, tampouco, é lógico. Estes custos são os custos privados de cada proprietário.

G) Pela mesma razão, não há é, você deve ter todos os honorários e despesas de manutenção e reparação de qualquer frações imobiliário que compõem o condomínio geral.

H) Na verdade, legalmente, e da Assembléia Geral de Proprietários, Administração, nem a ter capacidade jurídica, não para decidir sobre a aceitação destes custos privados de um co-proprietário, que, obviamente, não, mas até mesmo para discutir em Assembleia nem, sequer, a incorporar como uma agenda ponto mero de qualquer reunião de proprietários.
I) A administração do condomínio nom tem capacidade de tomar decisões fora aqueles refrentes aos elementos comuns “SECÇÃO II. DA ADMINISTRAÇÃO, Artigo 11.º (Competências) São funções da Administração, além de outras que lhe sejam atribuídas pela Assembleia:
a) Praticar todos os actos relacionados com a implementação, direcção e coordenação das instalações, equipamentos e serviços de utilização de uso comum, podendo nomeadamente recorrer à prestação por terceiros dos serviços de utilização de uso comum de acordo com o deliberado na Assembleia de Proprietários;
b)…………..


J) Visto e analisado o título constitutivo em si, é claro que são os elementos comuns aldeamento, de propriedade o condomínios, e que são elementos particulares que afeta operações turísticas; e referindo-se especificamente ao campo de golfe a escritura

VIII.1. INSTALAÇÕES E EQUIPAMENTOS DE EXPLORAÇÃO TURÍSTICA
As instalações e os equipamentos de exploração turística do Aldeamento
Turístico BOM SUCESSO - Lagoa Golf são os seguintes:
VIII.1.1. ………………
VIII.1.6. Campo Golfe

No Aldeamento Turístico BOM SUCESSO - Lagoa Golf existe uma fracção destinada a campo de golfe que corresponde à fracção imobiliária nº 164 que inclui o club house e o bowling cuja descrição consta do ponto V.2.6;


É propriedade da entidade promotora;

A manutenção e reparação são da responsabilidade da entidade explotadora



y en el Reglamento del Aldeamiento, se dice

Artigo 20.º (Encargos da Exploração Turística) 1. A exploração das fracções imobiliárias afectas à exploração turística compete, em exclusivo, à entidade exploradora, que poderá contratar a outras entidades os serviços que entenda.

2. São da responsabilidade da entidade exploradora as despesas de conservação e funcionamento relativas às instalações, equipamentos e serviços de exploração turística.



- Por estas razones se solicitaba, en escrito enviado a administrador antes de  convocatoria de la asamblea general, se elaborase un informe jurídico donde se pudiera sustentar legalmente esa posible asunción de costes, por parte del Condominio General, de un copropietario y sobre sus propio costes de mantenimiento de su predio particular, a saber se pedía en ese escrito:

“”Se realice con anterioridad a la convocatoria de la asamblea ordinaria un informe jurídico vinculante, que:
a) de soporte legal a la inclusión en el orden del día de asamblea de Condominio.
b) de soporte legal a la posible toma de decisiones, por parte del Condominio General, que asuman costes de copropietarios privados que forman parte del propio Condominio.
c) Analice si existen colisión de intereses de administradores en toma de decisiones que hacer asumir costes a Condominio y exoneran de esos costes a la entidad  de explotación turística de la que también son administradores.
d) Analice si la decisión ya tomada por administrador María Mireless para año 2014, (según parece tomó de acuerdo a lo que manifestó en reunión en Madrid en diciembre)  sin ningún soporte de Asamblea Propietarios ni de Presupuesto aprobado por ésta, de asumir costes de mantenimiento de Campo de Golf es ajustada a derecho o es una decisión que se extralimita de sus competencias.””


Este escrito, no solo no ha sido atendido en su fondo, sino que ni siquiera, se ha contestado por parte de administrador y de ONEBIZ. Hecho que no deja de contradecir sus propias palabras sobre transparencia, claridad, información inmediata, nuevos métodos de comunicación, nuevos tiempos, contar siempre con copropietarios, etc, etc ....,
En resumen, y a mi juicio, este punto del orden del día es absolutamente ilegal, no solo su contenido sino siquiera el incluirlo en ese orden del día.

NO SE TIENE CAPACIDAD LEGAL ni siquiera para incluirlo en el orden del día y discutirlo, sino que, mucho menos, para decidir sobre algo ajeno a los que son elementos comunes del Condominio.

Simplemente se debe de retirar del orden del día y, además quiero que expresamente se contesten  a estas dos sencillas preguntas para que consten en el acta:

Sobre la forma, ¿En qué artículo del Código Civil, Ley Propiedad Horizontal, Ley Turismo, Reglamento de Adeamiento, etc, se sustenta el administrador para incluir en orden del día este punto?

Sobre el fondo ¿En qué artículo del Código Civil, Ley Propiedad Horizontal, Ley Turismo, Reglamento de Adeamiento, etc, se sustenta el administrador para solicitar se asuma una obligación de pago sobre unos costes que deben de ser asumidos por un copropietario (Golf Bom Sucesso) y por la explotadora turística (BS Villas) que se ha comprometido a asumir ella a cambio de esa explotación turística?




Al punto 5, Lista de deudores
Desconozco la lista actualizada de deudores, salvo error por mi parte, a fecha de 21 de enero, tampoco está disponible en carpeta de DROP BOX, pero no obstante creo que lo primero que sobre este tema se debe de informar, a los copropietarios, es sobre las relaciones de deudas anteriores, esto es, sobre el monto total de deuda existente a fecha 31 de diciembre de 2014, respecto a 31 de diciembre de 2013, sobre ese monto:

 ¿Qué se ha reclamado? Y ¿por qué se ha reclamado a unos y (desconociendo situación real) no a otros?

 ¿Qué se ha cobrado? Y ¿cómo se ha cobrado?

 ¿Qué no se ha cobrado? Y ¿por qué no se cobrado?

 ¿Qué costes han supuesto, al Condominio General, estas reclamaciones?

También, se debe de informar, de si además de las actuaciones legales y coactivas de cobro, se han realizado actuaciones, por la administración, con los propietarios deudores a los efectos de este cobro de deudas y conocer si se ha hablado con ellos a los efectos de conocer sus diferentes “negativas” al pago de sus cuotas o sus diferentes situaciones, posibles negativas porque no pueden usar sus viviendas, porque están inhabitables, o porque están sin posibilidad de construir o a medio construir, por PER de constructoras, etc,

Por otro lado, de la lista de deudores facilitada por administración en reunión de noviembre de 2014, se deduce que  existían 216 deudores de menos de 2.000 €, en principio y hablando directamente con alguno concreto que tenga problemas de gestión con Condominio u otros similares y que haya que resolver por administrador, son fácilmente cobrables y de forma casi inmediata.

Otra cosa resultan esos 81 propietarios que detentan el 85 % de la deuda total. De esa deuda, al menos la mitad, está supeditada a Tribunales hasta resolver PER y/o insolvencias y el resto, supongo, serán de propietarios que o bien no hayan construido, por diferentes motivos; tengan insolvencias sobrevenidas de constructores y no le hayan entregado su casa; o tengan, ellos mismos, problemas financieros sobrevenidos.

En cualquier caso, son 76 propietarios (excluidos ACORDO; FUNDO, y otros tres de más de 10.000 €) que se debería de conocer sus causas de forma directa, hablar con ellos valorar y decidir qué se hace y cómo se hace.

Desconozco si ya se ha hecho o no por parte de administradora, no tengo absolutamente ninguna información al respecto, aunque debería de habernos informado al resto de propietarios, pero es obvio que es donde hay que trabajar, ya que es un número pequeño, es la mayor bolsa de deuda y la más complicada de cobrar.

Mención especial, requiere la Cámara de Óbidos que de las cuotas de sus 8 fracciones mantiene una deuda total, sumadas sus 8 deudas, con Condominio de 55.745,42 € y de la cual desconozco gestiones para su cobro, pero que si la sumamos a esos 5 deudores principales suponen un monto de 448.524,63 € que es el 49,63% del total de la deuda, o sea 6 deudores tienen el 50 % de la deuda total..


Al punto 6. Aprobación presupuesto 2015.

En este caso, sí que está la propuesta en DROP BOX, no obstante aclarar que están dispuestas desde el día 18 de este mes de enero de 2015, cuando el propio reglamento especifica que la propuesta de presupuesto debería haber estado en poder de los propietarios antes del día 15 de diciembre de 2014.
Artigo 15.º
(Orçamento e contas)

...................
3. O orçamento é enviado aos proprietários até ao dia 15 de Dezembro do ano anterior àquele a que
respeita.




No obstante, y a priori, sí que parece que la propuesta se ajusta a lo que dice la Ley, y el propio Reglamento de la Administración del Aldeamiento en su estructura, que dice claramente que las cuentas estarán distribuidas en:

a) Gastos generales del Condominio, esto es (electricidad, limpieza, portería, vigilancia, gas, etc) o los gastos municipales (si se paga IMI, basuras, agua, etc)

b) Los gastos relativos al mantenimiento de los equipamientos, servicios y elementos de uso común, según están estos catalogados en el Título Constitutivo.
Esto es, aquellos derivados de la conservación y reparación de los elementos comunes, así como las obras necesarias para que estos elementos comunes sirvan para su fin establecido.

c) La remuneración de la administración.

d) las cuotas a pagar cada copropietario y los ingresos previstos.

Y no puede haber ningún otro gasto que no sea aquellos que se generen del propio uso y servicio, de los elementos comunes y mucho menos si lo es a gasto de elementos o servicios ajenos a los de uso común de la Comunidad, si no es así se está incumpliendo al Ley y el reglamento.

Es más, incluso para aquellos gastos para los propios elementos comunes pero que sean innovaciones o, simplemente, no lo sean de los catalogados como necesarios, el Código Civil señala en su artículo 1426, que cuando la Asamblea de Propietarios adopte acuerdos para realizar innovaciones no exigibles (aquellos servicios o mejoras no necesarios para la conservación, habitabilidad y seguridad de los elementos comunes), aquel propietario que no esté de acuerdo con este gasto no tendrá obligación de acometerlo.

O sea que si estos gastos no pueden ser exigibles, no digo ya de aquellos otros gastos que son, no solo ajenos a la Comunidad y a elementos comunes de ésta, sino que son de obligada asunción y privativos por los copropietarios, y que expresamente se vinculan a propietario y no se puede trasladar, nunca y bajo ningún concepto, al Condominio.

Pues bien del proyecto de presupuesto presentado por la administración y que consta en DROP BOX, parece se ajusta a lo legalmente establecido en su estructura, aunque bien es cierto que habrá que ver y explicitar algunos aspectos, en aras de la claridad y transparencia,

Por ejemplo, es necesario conocer exactamente los costes de agua de riego,
¿dónde está contemplado este gasto en presupuesto?
¿de dónde precede el agua de riego de los jardines?
¿si ese agua se paga? Y, en este caso, ¿a quién?  y ¿por qué concepto?.

Concretamente el punto “4.8 Rede interna de efluentes domésticos e pluviais / Household effluents and rainwater drainage €35.778 €45.110 €9.331 26,08% €35.417 (€362) -1%.

que se gastó en año 2014 la cantidad de €35.778  y para año 2015 hay presupuestados €35.417. ¿A qué se corresponde este gasto y concepto?




Al punto 7. Modificación Reglamento.

En relación con la modificación del Reglamento sobre facilitar la representación de los propietarios  la propuesta que se ha hecho por administrador se considera razonable, no obstante se insiste lo ya solicitado por dos veces y a cuya propuesta nunca se ha contestado y que es lo siguiente, en relación a limitar el derecho de voto de los copropietarios deudores, a saber:
Dado que, a juicio del proponente y en una interpretación propia pero legítima, no existe prohibición expresa en la Ley, ni en Reglamentos concordantes, a expensas de Jurisprudencia sobre este tema o de criterio jurídico mejor fundado en derecho, de que los propietarios deudores de cuotas de condominio se les pueda limitar el derecho a voto sobre cuestiones que supongan disposiciones económicas de un Condominio en el cual no aportar sus obligadas cuotas y manteniendo su derecho de asistencia y participación.
A mi juicio, y en una interpretación que beneficia al propio Condominio en su toma de decisiones para el propio funcionamiento efectivo del mismo (los copropietarios deudores podrían bloquear el funcionamiento de toma de decisiones de gasto para mantener elementos comunes), el Código Civil se limita, a mi juicio, a impedir que al propietario se le impida participar en la asamblea, pero nada dice de que no se le pueda limitar el voto en la toma de decisiones, sin impedir su asistencia y participación, y por motivos justificados, como pueda ser tomar decisiones económicas de un condominio en el cual no participa económicamente.

Por ello, se propone observando que, para eventual aprovaçãoe, é necessário a maioria qualificada de mais de 50% do valor total do empreendimento, nos termos do artigo 8.5.c) do Regulamento da Administração e sem qualquer impedimento legal que impede que ele possa adoptar essas alterações.
 O ponto 6. Alteração do Regulamento de Administração  no sentido de incluir o seguinte texto nos artigos 9, nº 2, e artigo 16, parágrafo 2, c),
1)  Incluir no ponto 9.2, os seguintes "No entanto, aqueles proprietários que, à data das assembleias gerais de co-proprietários, são devedores de taxas do condomínio em quantidade superior a uma taxa trimestral da seu  correspondente cota-parte, você terá uma voz a estas assembléias gerais do condomínio, mas serão privados de seu direito de voto,  mantendo que a dívida superior a essa quota parte trimestral".
- E inclusive o 16º ponto 2 c), o seguinte "O direito de voto é suspenso nos termos do artigo 9.2 em caso de dívidas de taxas de condomínio".

deixando esses artigos da seguinte forma:
Artigo 9.º  (Representatividade)
1. As ...............

2. Na Assembleia de Proprietários, cada um terá o voto equivalente à permilagem definida para a respectiva fracção. No entanto, aqueles proprietários que, à data das assembleias gerais de co-proprietários, são devedores de taxas do condomínio em quantidade superior a uma taxa trimestral da seu  correspondente cota-parte, você terá uma voz a estas assembléias gerais do condomínio, mas serão privados de seu direito de voto,  mantendo que a dívida superior a essa quota parte trimestral.
.........
y
Artigo 16.º
(Direitos dos proprietários)

1. ..............

2. O proprietário tem direito:
a) A ..........................
b) A .........................;

c) A participar directamente e a votar, as decisões respeitantes às instalações e equipamentos e serviços comuns do Aldeamento Turistico tomadas em Assembleia de Proprietários de acordo com a representatividade definida nos termos do titulo constitutivo da composição do empreendimento. O direito de voto é suspenso nos termos do artigo 9.2 em caso de dívidas de taxas de condomínio.

d) A ...................
............





Al punto 8. Varios

Aunque ya se han hecho apreciaciones en otros puntos de esta asamblea, creo que es absolutamente necesario conocer la situación actual de los Pozos de Agua del Resort.

Y teniendo en cuenta que el Título Constitutivo del Resort dice que los pozos de agua son elementos comunes y están circunscritos y dentro del sistema general de abastecimiento de agua, tanto de riego como 2 pozos para agua potable.


Es necesario conocer exactamente:
¿cuántos pozos existen en la actualidad en el Resort?

¿cuántos están en funcionamiento?

¿si son suficientes para riego de agua de jardines?

¿ si son todos para agua de riego o hay dos para agua de boca?

¿Qué costes suponen en el presupuesto?


Además y ante posible venta de pozos, a mi juicio ilegal, a Verde&Agua, es necesario conocer:

¿ si se trasfirieron pozos de agua a Verde&Agua?

¿Quién autorizó esa trasferencia de propiedad?

¿quién formalizó esa venta?

¿en qué fecha se realizó la misma?

¿Por qué se realizó esa venta?

¿A través de qué titulo jurídico, o institución jurídica, se realizó esa trasmisión de propiedad?

¿Se le está pagando a Verde&Agua por el uso de agua de esos pozos? ¿Cuánto?


Se reitera lo ya dicho anteriormente, una persona privada no puede “vender” agua de un pozo aunque tenga la concesión administrativa, ésta solo ampara el uso propio del pozo, nada más

Acordar estudio jurídico que valore posibilidad de demandar, tanto al administrador que realizó esa actuación como a Verde&Agua a los efectos de recuperar esos elementos comunes.
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