INFORME RESUMEN ASAMBLEA ORDINARIA 19-3-2016

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INFORME RESUMEN ASAMBLEA ORDINARIA 19-3-2016

Mensaje por Admin el Mar 22 Mar 2016 - 1:32

RESUMEN ASAMBLEA ORDINARIA CONDOMINIO GENERAL
19 DE MARZO 2016
 
 
Nota: Debido a la extensa duración de la asamblea (finalizó a las 22:00), este es un pequeño resumen de la misma a la espera del envío del acta oficial.
Dado que estuvimos presentes varios asociados, así como nuestra representante Anabela, ruego a estos que añadan o corrijan cualquier punto que consideren.
Entre los asistentes se encontraba el representante de Abanca (propietario en la actualidad de los bienes del Fundo de Investimento). Su cuota de participación elevada hace que su intención de voto sea decisiva en la aprobación de los puntos a tratar.
 
 
La asamblea convocada a las 09:30 comienza después de las 10:30 en segunda convocatoria.
 
La administración propone la presentación de un proyecto de participación en una red exclusiva de destinos de resorts de golf.
No está previsto en el orden del día como tal, pero se hace la presentación (en inglés) por parte de la empresa European Tour con el beneplácito del presidente de la mesa. Más adelante, Pedro Portugal ampliará este punto. Para no alargarme en este resumen, facilito la página oficial: http://www.europeantour.com.
 
Paco Salas entrega a la mesa su impugnación, que puede consultarse en el foro (PARTE I):
Foro APBS :: Condominios (EXCLUSIVO ASOCIADOS) :: Condominio General :: 2016 :: ANALISIS FINAL ASAMBLEA ORDINARIA 19 DE MARZO DEL 2016 (Paco Salas)
 
MARIA MEIRELES explica que fue aprobada en anteriores asambleas la propuesta de envío preferencial por correo electrónico. Siendo preciso indicar expresamente otra forma de envío.
El notario, basándose en la premisa de que es una deliberación anulable y no nula, comenta que según el art. 10º del reglamento del réguimen interno de la comunidad de propietarios, el plazo de impugnación ya ha transcurrido. Siendo así, no ve impedimento en que la asamblea continúe.
PACO SALAS alega que solicitó que se enviara el acta por correo ordinario. En cualquier caso, el acta la recibió el domingo pasado por lo que está en plazo y la impugna.
 




1.       INFORMACIÓN GENERAL SOBRE LA SITUACIÓN DE BOM SUCESSO
 
Se informa que Maria Meireles cesa en su cargo a finales del presente mes en la administración de BS por decisión mutua, pasando a ocupar su puesto como responsable de gestión y relación con los propietarios Susana Pereira. Al frente del departamento financiero estará Isabel Rodrigues.
Sobre las propiedades de las empresas en insolvencia, MARIA MEIRELES nos detalla:
 
a.       Golf: Como ya es conocido, el Golf fue adquirido por la empresa Roberto Solís S.A. estando la gestión y administración a cargo de BSV.
b.       Fundo de Investimento: Abanca, acreedor hipotecario, ha adquirido los activos.
c.       Club de Tenis: el actual propietario es el BBVA, BSV está negociando un contrato de alquiler para que, no antes de 2 meses, pueda ser utilizado.
d.       Zona comercial: se ha abierto un mini-mercado en el local que anteriormente fue el estanco. También está siendo utilizada la farmacia como mini-gym y spa.
e.       Stand de ventas: ha sido vendido a un particular. BSV está intentando negociar para abrirlo como centro de reuniones, tal y como está registrado. Hasta ahora, las negociaciones no han dado un resultado satisfactorio.
f.        Hotel: La empresa Roberto Solis S.A., con quien parecía que se había cerrado la compra, se ha retractado.
 
 
 
2.       ANALISIS Y APROBACION DE CUENTAS 2015
 
El presidente de la mesa lee el término 13 del artículo 12 del reglamento del régimen interno de la comunidad de propietarios donde consta que el presidente y vicepresidente reciben una remuneración, que nunca ha sido efectuada.
 
Se cuestionan varios puntos, entre ellos:
·         los gastos de tarjetas EDENRED, MARIA MEIRELES contesta que son los gastos de dietas (comidas) de Cristela y Vera;
·         las costas de los abogados. La respuesta es que es un gasto transitorio porque sobre los deudores será sobre quienes repercuta finalmente.
·         La cantidad abonada a BSV por el condominio general sobre la recepción y portería. Explican que el concepto está equivocado que hay una co-participación en los gastos, este pago es el servicio que la recepción da a BS.
·         Paco Salas solicita que sean publicados los contratos con los abogados contratados.
 
 
A continuación, MARIA MEIRELES detalla todos los puntos del presupuesto, traslado aquí lo que, en mi opinión, es más reseñable:
 
·         Acerca del seguro, la empresa aseguradora ha decidido unilateralmente rescindir el contrato. MARIA MEIRELES afirma que se han pedido varios presupuesto pero no reciben respuestas. Esto es debido a la dificultad que existe a la hora de negociar las coberturas para un resort como BS.
·         Sobre los gastos en iluminación, la administración reconoce que aún son elevados. Está previsto un estudio de luminosidad para cambiar a sistema de leds.
·         En lo que a las calles se refiere, en este gasto se ha incluido la limpieza que hace una empresa de jardinería en la entrada del resort. Este año no se han realizado limpiezas con máquinas.
·         Este año, además de la inspección anual, se han recargado los extintores.
·         Sobre el tema de alcantarillado aún no se ha hecho la entrega de las infraestructuras a la Cámara de Óbidos. Más adelante se tratará sobre este problema.
·         También nos informan que hay que cambiar una estación elevadora, gasto en el que co-participado el seguro, pero no hay disponibilidad económica.
·         Sobre las deudas de las empresas insolventes anteriores a la recepción de las propiedades por los bancos, se consideran incobrables. Aunque, según MARIA MEIRELES en los procesos de insolvencia el CONDOMINIO GENERAL figura como acreedor preferencial.
 
Según el técnico oficial de cuentas (ROC), el 30% de los impagos tienen más de dos años por lo que contablemente se consideran deudas de “imparidad” (no existen muchas posibilidades de recibir las cantidades).
 
Se aprueba el resultado de las cuentas del 2015.
Votos a favor: 27.927%
Votos en contra: 1.739%
Abstenciones: 8.390%
 
 
 


*La administración decide cambiar el orden de los puntos del día y pasar a los puntos 8, 9 y 10.  El presidente de la mesa acepta la propuesta.


 
 
8.    RECEPCION DEFINITIVA DE LAS INFRAESTRUCTURAS DEL ALDEAMIENTO: PUNTO DE SITUACIÓN Y DELIBERACIONES RELACCIONADAS. 
 

 
Esta recepción debería de haber sido realizada cinco años después de la realización del proyecto, es decir en el 2013.
 
En marzo del 2014 MARIA MEIRELES intentó la recepción definitiva de la red de agua y alcantarillado y la CMO (Cámara Municipal de Óbidos) hizo una inspección, pero no hubo más respuesta. En julio del 2014 y marzo del 2015 se volvió a insistir con la colaboración del administrador de la insolvencia de Acordo, pero, según explica el representante de Abanca (prestador de la garantía bancaria de la CMO), esta entidad está dispuesta a accionar las garantías, pero para ello necesita que la Cámara detalle si la obra está conforme con el proyecto, sin respuesta por parte de esta. Hay un grupo de técnicos haciendo propuestas y dialogando con la CMO para saber qué obras son necesarias para la recepción definitiva. Esta garantía cubre hasta 700.000€.
El problema reside en que la CMO no reconoce legitimidad a la acción de BS y el administrador de la insolvencia dice que no está facultado para sustituir al “dueño de obra”, es decir, a Acordo.
Por otro lado, MARIA MEIRELES informa que la Cámara puede recusar por estar fuera de plazo e incluso amenaza con retirar la licencia del “Alvará de loteamento”.
 
Las infraestructuras de las que la Cámara debe de hacerse cargo son:
-          Red pública de abastecimiento de agua;
-          red pública de abastecimiento de gas;
-          paseos;
-          red de telecomunicaciones;
-          red de aguas residuales y pluviales;
-          red de gestión de residuos sólidos.
 
 
 
9.   ANALISIS DE LA SITUACION DE LA CALLE DE ACCESO A LOS LOTES 218 a 222
Esta calle no figura como infraestructura del “Aldeamento” por lo que queda pendiente de confirmar si es responsabilidad del condominio general o de los propietarios de estos lotes.
 
 
 
10. ANALISIS Y DELIBERACION SOBRE ARREGLOS Y REPARACIONES EN LOS LOTES NO CONSTRUIDOS Y EN CONSTRUCCION
La administración presenta un proyecto “in situ” para limpiar/allanar terrenos sin construir y redes de ocultación de los mismos. Sólo existe un presupuesto, por m2, que presenta el responsable de la empresa de jardinería y mantenimiento del Golf (administrada por BSV). En este proyecto se incluye vallar el Hotel.
La propuesta que hacen es que el condominio general adelante el pago de los trabajos y más tarde presente la factura a los propietarios de los inmuebles o terrenos.
Hay protestas por parte de muchos propietarios porque ni hay presupuestos formales y comparables (la administración propone que se apruebe en el presupuesto del 2016 y se nombre a algunos representantes de los propietarios que lo valoren y decidan cuando tengan más ofertas) y, además, existen muchas dudas sobre la devolución posterior de estos pagos; sobre todo, en lo que al hotel se refiere.
Se desestima la propuesta.
 
 
3.       INFORME DE EJECUCION DEL PRESUPUESTO EXTRAORDINARIO DEL 2015
 
La administración asegura que no se van a solicitar más aportaciones extraordinarias y que el presupuesto extraordinario del 2015 continuará en vigor hasta que los puntos aprobados continúen en vigor.
 
En cuanto a la seguridad, se recomienda la instalación de alarmas en las casas.
 
Sobre el tema de la cesión del crédito a Eugenia Graça Moura, MARIA MEIRELES explica que en el 2014 el Golf hizo un préstamo al condominio general. La documentación está en la Dropbox.
 
Sobre la situación con Verde Água, se ha negociado una reducción de la deuda de 225.000€ a 150.000€, se han aumentado los plazos de pago mensuales a 5 años, así como la devolución de los pozos 4 y 10.  Este acuerdo se firmará en breve.
 
Se informa de que los pozos 3 y 5 ya han sido entregados por la CMO.
 
Sobre los gastos del despacho de abogados Sofia Galvão, la respuesta es que se trataba de cuestiones muy especializadas.
 
 
7.   ANALISIS Y APROBACION DEL PRESUPUESTO 2016
 
Lo presupuestado para seguridad es superior al año anterior, pero Pedro Santos argumenta que no es recomendable volver a cambiar de empresa.
En cuanto al mantenimiento de jardines y piscinas, este pasa a ser administrado por BSV con el mismo equipo que hace el mantenimiento del golf. Dada la mala experiencia anterior, se cuestiona la diferenciación de pagos de estos servicios. A lo que BSV responde que serán equipos humanos y maquinaria totalmente diferenciados.
Argumentan que hay compatibilidad de horarios para la realización de los trabajos (comenzando en las primeras horas por el mantenimiento del golf y pasando a los lotes y condominio general mientras hay jugadores en el campo).
MARIA MEIRELES reconoce que durante un período que el equipo de mantenimiento del golf hizo estos trabajos, los resultados no fueron satisfactorios; Pedro Santos responde que ahora se han creado nuevos equipos y se ha adquirido nueva maquinaria.
Paco Salas expone que BSV es la entidad explotadora y le corresponde administrar el condominio general, pero son personas jurídicas diferentes. Es por ello que tenía que haber presentado un presupuesto y no asumir estos servicios sin el consentimiento de la asamblea, limitándose al compromiso de respetar lo presupuestado. Pide que sea del conocimiento de los propietarios el contrato entre BSV y el condominio, para que podamos conocer sus derechos y deberes. Insiste en que los gastos de recepción no deben de ser soportados por los propietarios
 
Pedro Portugal informa de que la administración quiere hacer una alteración en el presupuesto para añadir el coste de “European Tour”
 
El presidente de la mesa protesta porque los propietarios tienen derecho a estar informados con anterioridad sobre todo lo que se va a tratar en la asamblea. Se vota y se aprueba la propuesta.
 
Pedro Portugal comenta las ventajas de formar parte del “European Club” en cuanto a publicidad, prestigio, revalorización, … etc. El coste de esta asociación es de 60.000€/año. El contrato sería por un año.
Muchos propietarios alegan que los mayores beneficios serán para la empresa explotadora y el gol.
Después de varias intervenciones, Pedro Santos se compromete a que BSV aporte el 20% del importe. Aun así, el pago no sería tal ya que del mismo BSV se beneficiaría del 12% de la comisión (fee) de administración sobre lo presupuestado. Se decide que el gasto sea trasladado a un asiento que no tiene porcentaje de administración.
 
El presupuesto para el 2016 es aprobado:
A favor: 24,491%
En contra: 4,696%
Abstenciones: 9,473%
 
 
4.       PUNTO DE SITUACION SOBRE LOS EQUIPAMIENTOS COMUNES Y EVENTUALES DELIBERACIONES
 
MARIA MEIRELES resume la situación sobre el proceso. Después de la acción judicial de la separación de bienes comunes, se intentó negociar con Abanca (titular de hipoteca). Esta negociación sólo se aceptó si se retiraba la acción judicial. Aunque esta fue retirada aún no ha sido firmado por el juez el certificado de esta desestimación; Abanca no negociará mientras no tenga este documento.*
*El representante de Abanca ya se había ausentado de la asamblea. De igual manera, la administración ya sólo estaba representada por MARIA MEIRELES y Pedro Portugal.
En opinión de la administración, Abanca adjudicaría los bienes para entregarlos al “Aldeamento” por un valor que se desconoce aún.
En lo referente al bien común que estaba registrado a nombre del golf - a pesar del compromiso de este en un pre-acuerdo de cesión del mismo - no va a abdicar de la propiedad, aunque estaría dispuesto a hacer un contrato de arrendamiento.
 


 
5.       INFORME SOBRE COSTES DE RIEGO EN 2015 Y DELIBERACION SOBRE LOS PROCEDIMIENTOS PARA EL 2016
 
MARIA MEIRELES aclara que estos gastos sólo corresponden a facturas de electricidad y reparación.
Un propietario propone hacer un reglamento de uso y gestión del agua. Tema que se tratará en una futura asamblea.
 


 
6.       INFORMACION SOBRE LAS ACCIONES DE COBRO Y PRESENTACION DE LA LISTA DE VALORES PENDIENTES DE PAGO DE LOS PROPIETARIOS, AUMENTADAS POR INTERESES Y PENALIZACIONES PREVISTAS EN EL REGLAMENTO.
 
La administración anexará en el acta los valores actualizados.
Ya se han comenzado algunas ejecuciones y envío de cartas.
 
 

  
 

 


El presidente de la mesa propone que los puntos 11 y 12 sean discutidos en una próxima asamblea.


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